Je besluit je woning te verkopen, de koopovereenkomst wordt getekend en je gaat ervan uit dat daarmee ook je hypotheek wordt afgelost. Dat lijkt logisch, maar in de praktijk werkt het niet altijd zo. Wanneer de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheekschuld die nog openstaat, blijft er namelijk een restschuld over. Deze schuld verdwijnt niet automatisch op het moment dat de woning wordt overgedragen.
Hoe ontstaat een restschuld?
Een restschuld ontstaat wanneer de netto verkoopopbrengst van je woning lager is dan het bedrag dat je nog aan hypotheek hebt openstaan. De netto verkoopopbrengst is de verkoopprijs nadat bijvoorbeeld makelaarskosten en andere verkoopkosten hiervan zijn afgetrokken. Het verschil tussen de opbrengst en de resterende hypotheekschuld is het bedrag dat je nog moet betalen.
Bij de overdracht gebruikt de notaris de verkoopopbrengst eerst om de hypotheek bij de geldverstrekker af te lossen. Als de opbrengst niet voldoende is om de volledige hypotheekschuld te betalen, blijft er een tekort over. Dit tekort wordt een ongedekte schuld en blijft op jouw naam staan.
Een restschuld kan verschillende oorzaken hebben. Bijvoorbeeld wanneer de waarde van je woning is gedaald, je weinig hebt afgelost of wanneer je in het verleden een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Zolang je in de woning blijft wonen en de maandlasten netjes betaalt, merk je hier meestal weinig van. Pas bij verkoop wordt duidelijk dat er een verschil is ontstaan tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld.
Welke mogelijkheden heeft je geldverstrekker?
Een geldverstrekker scheldt een restschuld niet zomaar kwijt. Wat er vervolgens gebeurt, hangt af van jouw persoonlijke situatie en de afspraken die met de geldverstrekker worden gemaakt.
In sommige gevallen kan de restschuld worden omgezet in een aparte lening. Hierbij gelden vaak een eigen looptijd en rentepercentage. Koop je na de verkoop een nieuwe woning? Dan kan het onder bepaalde voorwaarden mogelijk zijn om de restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. De geldverstrekker kijkt hierbij onder andere naar je inkomen en of je de totale maandlasten kunt dragen. Ook moet de oude woning daadwerkelijk zijn verkocht en overgedragen.
Er kunnen ook bijzondere omstandigheden zijn. Wanneer je bijvoorbeeld door een situatie buiten je eigen invloed moet verkopen, zoals een relatiebreuk of inkomensverlies, kan een geldverstrekker soms maatwerk bieden. In bepaalde gevallen kan kwijtschelding mogelijk zijn, maar dit gebeurt niet automatisch. Hiervoor moet je jouw situatie onderbouwen en een verzoek indienen.
Welke gevolgen heeft een restschuld voor je volgende woning?
Een restschuld kan invloed hebben op je mogelijkheden om daarna een nieuwe woning te kopen. De openstaande schuld wordt meegenomen bij een nieuwe hypotheekaanvraag. De geldverstrekker houdt hiermee rekening bij het bepalen van hoeveel je verantwoord kunt lenen.
Heb je samen met een partner een hypotheek en gaan jullie uit elkaar? Dan blijven jullie allebei verantwoordelijk voor de volledige restschuld richting de geldverstrekker. Dit heet hoofdelijke aansprakelijkheid. Onderling kunnen jullie afspraken maken over de verdeling van de schuld, maar deze afspraken veranderen niets aan de verplichtingen richting de geldverstrekker.
Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is alleen mogelijk wanneer de geldverstrekker hier officieel mee akkoord gaat.
Voorkom verrassingen en bereken de situatie vooraf
Veel mensen krijgen pas inzicht in een mogelijke restschuld wanneer de verkoop van de woning al is gestart. Op dat moment zijn de mogelijkheden om nog bij te sturen vaak beperkt.
Het is daarom verstandig om vooraf duidelijkheid te krijgen over je situatie. Laat berekenen hoeveel hypotheekschuld er nog openstaat, welke kosten bij de verkoop komen kijken, wat een realistische verkoopprijs is en welke mogelijkheden er zijn wanneer de verkoopopbrengst lager uitvalt dan de hypotheekschuld.
Door vooraf inzicht te hebben, voorkom je onverwachte financiële gevolgen tijdens de overdracht van je woning.